Ein Haus kaufen oder eine Wohnung kaufen!

Servicequalität für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses von einem Makler – oder auf was Sie achten sollten!

 

Schritt 1 – Vorabcheck der Rahmenbedingungen beim Makler

Einen kompetenten und vor allem professionellen und seriösen Makler erkennen Sie bereits im Vorfeld an verschiedenen Kriterien:

IVD-Makler

Mitglied im Maklerverband IVD

  • Er ist in seinem Berufsverband organisiert, also Mitglied im IVD.
  • Eine aussagekräftige und professionell gestaltete Homepage zeigt auf, dass er ein ordentliches, organisiertes Büro mit erfahrenen Mitarbeitern unterhält und mehr als nur ein bis fünf Objekte betreut.
  • Erfahrung!
    Natürlich wird ein Unternehmen, welches schon viele Jahre erfolgreich an diesem Standort etabliert ist, den lokalen Immobilienmarkt besser kennen als ein Anfänger.
    Aber: Ein großer Name ist nicht alles!
    Achtung: International operierende Maklerfirmen sind häufig nur Lizenzgeber. Eine Lizenz einen großen Namen zu führen kann man auch ohne Erfahrung aber mit viel Geld leicht kaufen – die Qualität leider nicht. Das Ergebnis ist vielfach enttäuschend – seien Sie gerade bei diesem Punkt sehr kritisch!!!
  • Ausbildung!
    Ein seriöser Makler hat IMMER eine solide Ausbildung erfahren!
    Die Mindestanforderung sollte eine Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann bzw. Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft sein.
    Der Titel Immobilienmakler (IHK) ist kein Zeichen von Qualität. Diesen Titel erwirbt man in ein- bis zwei wöchigen Seminaren. Wer mit diesem Titel zu glänzen versucht, den sollten Sie ganz besonders kritisch prüfen!
    Am Besten: Der Makler hat Immobilienwirtschaft studiert und kann entsprechende Diplome von den Universitäten in Freiburg oder Leipzig vorweisen. Auch dies erfahren Sie auf der Homepage des jeweiligen Maklers.

 Schritt 2 – Das Exposé des Maklers

Nachdem Sie diese Punkte geprüft und abgehakt haben, können Sie beruhigt ein Exposé vom Objekt Ihrer Wünsche anfordern – hiermit erhalten Sie weitere aufschlussreiche Hinweise zur Arbeitsweise des Immobilienmaklers. Das Exposé enthält auf jeden Fall:

  • Die genaue Adresse des Objektes. Ein seriöser Makler braucht keine Heimlichtuerei! Er hält einen ordentlichen Maklerauftrag und braucht keine Versteckspielchen zu spielen.
  • Die Grundbuchdaten, also das Grundbuchblatt und speziell Abteilung II, wo die Lasten stehen, die vom Käufer übernommen werden müssen
  • Eine ausführliche Beschreibung des Grundstückes
  • Mindestens ein aussagekräftiges Bild von Aussen, um das Objekt bei der Anfahrt auch zu erkennen.
  • Mindestens ein Stadtplan wo es auch gekennzeichnet ist, am besten auch ein Umgebungsplan, Lageplan oder einen Kartenausschitt aus der Bodenrichtwertkarte
  • Grundrisse – sie gehören einfach dazu – auch wenn im Vorfeld keine existierten, dann hat ein sorgfältiger Makler diese anfertigen lassen
  • Eine Kurzdarstellung der baulichen Eigenschaften, u.a. Heizung, Heizungsart
  • Eine Wohnflächenberechnung gehört ebenso, wie der Grundriß zu den Mindestanforderungen.
  • Der Provisionshinweis sollte im Exposé zu finden sein – ebenso wie die Höhe der Provision. Üblicherweise sind vom Käufer 3% (plus Mehrwertsteuer, also 3,57%) des Kaufpreises bei Erfolg an den Makler zu entrichten. Weniger ist natürlich immer in Ordnung, eine höhere Provision hingegen sollte Sie unbedingt hellhörig machen!
  • Bei Eigentumswohnungen sollte das Sondereigentum klar definiert sein.
  • Der mögliche Übergabetermin und und eine Information ob das Objekt frei oder vermietetet ist, gehört auch ins Exposé

 

Schritt 3 – Vereinbarung und Durchführung der Besichtigung mit dem Makler

Klären Sie im Vorfeld, das Sie nicht irgendeine Nummer in einer Massenbesichtigung sind. Sie sind kein Huhn in einer Legebatterie!

Es ist ein Zeichen des Respektes, das der Makler sich konkret für Sie Zeit nimmt. Wenn der Makler Sie nicht respektiert, wie soll er ordentlich für Sie arbeiten?

  • Vor dem Termin steht immer das Exposé!!! Vereinbaren Sie keine Termine, die sich später als Zeitverschwendung herausstellen, weil sich die Versprechungen und Erwartungen nicht erfüllt haben!
  • Vereinbaren Sie den Termin telefonisch oder persönlich im Büro, so kann es nicht zu Missverständnissen kommen, hierbei haben Sie auch gleich die Möglichkeit sich einen Eindruck von der Professionalität und der Organisation des Büros zu machen.
  • Lassen Sie sich die Objektadresse nennen (falls sie nicht im Exposé stand) – keine Vorab-Treffen an anderen Orten!
  • Unterschreiben Sie nichts! Es gibt keinen Grund vor dem Termin eine Provisionsvereinbarung oder Besichtigungsbestätigung zu unterschreiben. Seriöse Makler machen so etwas nicht! Wenn Ihnen der Makler damit droht das Haus ohne Unterschrift nicht zu zeigen, dann lassen Sie sich den Eigentümer nennen (dazu ist er auf Nachfrage verpflichtet) und suchen Sie dort Kontakt – den Verkäufer wird ein solches Geschäftsgebahren sicher befremden.
  • Der Makler sollte bei Einfamilienhäusern das Baulastenverzeichnis eingesehen haben – gerade bei nahe an das Grundstück oder Haus angrenzende Immobilien ist das für Sie vielleicht ein elementares Wissen!
  • Durchführung der Besichtigung: Natürlich führt ein seriöser Makler keine Sammeltermine durch. Er verabredet sich mit Ihnen und gewährt Ihnen auch seine volle Aufmerksamkeit. Dabei sollten Sie aber auch beachten, dass seine Zeit eventuell durch anschließende Termine begrenzt ist. Das ist auch völlig okay, der Makler weiß ja aus Erfahrung wie lange eine typische Besichtigung dauert.

 

Schritt 4 – Nach der Besichtigung mit dem Makler

Bevor Sie etwas unterschreiben, sollten Sie nach Unterlagen bzw. Informationen fragen!

Jede finanzierende Bank hat Anforderungen die für die Entscheidung über die Finanzierung.

Mindestens die gleichen Anforderungen sollten Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit auch haben.

Der seriöse Makler hat diese Unterlagen bereits bei Auftragserteilung gesammelt und wird sie Ihnen nun ohne lange Wartezeit zur Verfügung stellen.

  • Im Allgemeinen für Häuser und Wohnungen
    • Grundbuchauszug
    • Energieausweis
    • Lageplan oder Bodenrichtwertkarte
    • Falls ein Erbbaugrundstück: Erbbauvertrag
    • Einheitswertbescheid
    • Versicherungsnachweis
  • Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:
    • Teilungserklärung mit allen Nachträgen
    • Beschlussammlung
    • Die letzten drei Protokolle
    • Die letzte Abrechnung und der Wirtschaftsplan
    • Hinweis, ob es Rückstände beim Hausgeld gibt
    • Hinweis, ob Klagen im Hause anhängig sind

 

Schritt 5 – Sie haben sich entschieden – das tut der Makler

Der Makler sollte nun die alles entscheidende Frage stellen: Ist Ihre Finanzierung gesichert?

Sie müssen jetzt noch keinen Kreditvertrag unterschreiben, aber Sie sollten sich sicher sein, daß Sie kreditwürdig sind und mit mindestens einer Bank über Ihre Pläne gesprochen haben!

Denn nun wird es ernst – die nächsten Schritte lösen nun wirklich Kosten aus, für die Sie gerade stehen. Auch wenn der Makler lediglich ein ERFOLGShonorar (Maklerprosison) erhält, der Notar will für jeden einelnen Handgriff Geld!

  • Der Käufer zahlt den Notar – also wird er auch vom Käufer ausgesucht und ist nicht (wie zufällig) der Familiennotar des Verkäufers.
  • Falls Sie keinen Notar kennen, folgen Sie ruhig der Empfehlung des Maklers, er kennt gute Notare.
  • Der Notar sollte unbedingt am selben Ort wie die Immobilie seinen Sitz haben, ein Objekt in Braunschweig bei einem Notar in Bremen zu beurkunden führt nur zu Verzögerugen und ggfs. Auch Fehlern in der Kommunikation.
  • Der Makler übernimmt die Beauftragung des Notars für Sie.
  • Der Notar liefert den Parteien innerhalb von 1-2 Tagen einen Kaufvertragsentwurf.
  • Der Makler ist vielleicht kein gelernter Jurist – aber er hat Erfahrung mit Kaufverträgen. Auch wenn er Sie nicht juristisch beraten darf, wird er eventuelle Schwachstellen oder Fehler finden, Untiefen erkennen und umschiffen. Er wird Ihnen sicher auch gern den Vertrag erklären. Denn es ist nicht selbstverständlich, daß Sie wissen, was z.B. eine Auflassungsvormerkung ist und was sie bedeutet, warum Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen unterwerfen sollen und was das für Rechtsfolgen haben kann. Auch die sehr umfangreichen Vollmachten, die Sie dem Notariat erteilen, kann der Makler Ihnen erklären.

Wenn Sie den Vertrag dann nicht nur gelesen, sondern auch verstanden haben – dann können Sie zur Beurkundung schreiten.

Gehen Sie nicht zur Beurkundung, wenn nicht vorab alle Fragen vom Makler beantwortet sind.

 

Schritt 6 – Die Beurkundung des Kaufvertrages

  • Die Beurkundung findet üblicherweise in der Kanzlei des Notars statt.
  • Der Vertrag wird vorgelesen und dann von den Parteien unterschrieben.

 

Dann erst hat der Makler seine Arbeit getan und Anspruch auf seine Provision!

Ein letzter Hinweis: Leisten Sie keine Anzahlung auf den Kaufpreis, solange nicht die sog. “Auflassungsvormerkung” eingtragen ist, weder beim Verkäufer, noch beim Makler!!!

 

Erstellt: 2014-10-10

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